Trong dự thảo Quy hoạch TP.HCM 2025–2050 có một con số nhỏ nhưng thay đổi cả diện mạo tương lai của thành phố: mật độ dân số vùng lõi TOD tối thiểu 150 người/ha. Con số này định nghĩa một kiểu sống hoàn toàn khác với đô thị dàn trải mà chúng ta quen thuộc.
150 người/ha là đông đến mức nào?
Để dễ hình dung, mật độ trung bình TP.HCM cũ năm 2023 là 4.513 người/km², tức chỉ khoảng 45 người/ha. Các quận đô thị đông đúc đạt 21.199 người/km² (khoảng 212 người/ha). Như vậy, chuẩn ≥150 người/ha quanh ga metro tương đương mật độ của khu vực nội đô hiện hữu – nhưng được quy hoạch bài bản chứ không phải nén tự phát.
Đây là triết lý đô thị nén (compact city): thay vì trải rộng ra vùng ven, thành phố dồn dân cư và chức năng vào quanh các nút giao thông công cộng.
Đô thị nén quanh ga trông ra sao?
Dự thảo quy định vùng TOD có bán kính 1.000 m quanh tâm ga, chia ba lớp:
- Lõi ≤200 m: nén cao nhất, ưu tiên đi bộ, hỗn hợp thương mại – dịch vụ.
- Chính ≤500 m: mật độ cao, chức năng đa dạng.
- Mở rộng ≤800 m: chuyển tiếp ra khu vực xung quanh.
Trong vùng lõi, hình dung của bạn sẽ là:
- Các tòa nhà hỗn hợp Ở – Thương mại – Văn phòng – Dịch vụ công cộng chồng tầng, không còn nhà phố lẻ.
- Sàn phi nhà ở (thương mại, văn phòng) chiếm ≥40% – tầng trệt là cửa hàng, cà phê, dịch vụ; tầng trên là văn phòng và căn hộ.
- Hệ số sử dụng đất được thưởng (FAR Bonus) 1,5–2,0 lần quy chuẩn quốc gia – nghĩa là xây được cao và dày hơn nhiều.
- Cấm xây mới nhà ở riêng lẻ thấp tầng – chỉ chấp nhận đất hỗn hợp.
Kết quả là một khu phố sống động, đi bộ 5–10 phút là có đủ nhà ở, chỗ làm, mua sắm, giải trí – giảm mạnh nhu cầu dùng xe cá nhân.
Ý nghĩa với nhà đầu tư
Mật độ nén cao đồng nghĩa với:
- Giá trị đất tăng vọt: cùng một lô đất, FAR Bonus cho phép khai thác gấp rưỡi tới gấp đôi diện tích sàn.
- Sản phẩm chủ đạo là căn hộ và sàn thương mại, không phải nhà phố. Nhà đầu tư mê nhà phố nội đô cần điều chỉnh khẩu vị khi bước vào vùng TOD.
- Dòng tiền cho thuê ổn định nhờ mật độ dân cư và thương mại dày đặc.
Tuy nhiên, mật độ cao cũng đặt ra thách thức về hạ tầng xã hội – dự thảo cho phép giảm chỉ tiêu hạ tầng xã hội tối đa 50% trong vùng TOD, bù lại bằng mái xanh quy đổi 2:1. Đây là điểm cần cân nhắc về chất lượng sống.
Kết luận
Đô thị nén quanh ga là xu hướng tất yếu khi TP.HCM tiến tới 22,25 triệu dân năm 2050 với chỉ tiêu đất ở giảm còn 125–130 m²/người. Chuẩn 150 người/ha vẽ nên một tương lai của những khu phố cao tầng, đa chức năng, đi bộ được. Nhà đầu tư nên định vị vào phân khúc căn hộ và sàn thương mại quanh ga. Lưu ý: các chỉ tiêu này thuộc bản dự thảo chưa phê duyệt, có thể điều chỉnh; hãy dùng làm định hướng chiến lược chứ chưa phải căn cứ pháp lý cuối cùng.
